Politik för hantering av hyresgästmix

Efter att ha läst den här artikeln kommer du att lära dig om policyerna för hantering av hyresgästmix.

Identifiering av var de befinner sig i ägar- och förvaltningshierarkin ligger ansvaret för hyresgästblandningspolitiken. I genomsnitt har inhemska kapitalförvaltare och investerare större inflytande än outsourcade

kapitalförvaltare, uthyrare och forskningskonsulter.

Affärshuvudförvaltare har marginellt mindre inflytande än forskningskonsulter och huvudhandlare och ankarehyresgäster är lika låga i hierarkin. Det är också viktigt att notera att ankarhyresgästen också i större utsträckning påverkar hyresbostadsbeslut.

Det är också viktigt att ha en "formell" hyresgästblandningspolitik snarare än informella dokument, vilket leder till att obegränsade beslut tas under tryck och försvarar detsamma även om ett köpcentrum misslyckas, eftersom det finns riktlinjer för att mäta detsamma. Hyresgästblandningen bör kontinuerligt ses över för att diagnostisera problem och möjliggöra proaktiv hantering för att behålla centrumets konkurrenskraft.

Ett köpcentrums framgång beror på den ursprungliga hyresgästblandningen, som domineras av valet av ankarehyresgäster. Centreringens positionering i förhållande till sin tävling, dess attraktion till shoppare och dess potential för att rita repetitionsskydd påverkas starkt av hyresgästblandningen.

Återförsäljning i Indien genomgår betydande förändringar, vilket är en utmaning för detaljhandelsförvaltare och har potential att göra mixen i många centra obsolescent. Idag är politiken i en majoritet av fall informell och oskriven. Det är intressant att tillgångsförvaltarna kände sig kunna bedöma framgången med sin hyresgästblandningspolitik trots sin skumma natur.

Betydelsen av att upprätthålla förankringsbutiker redovisas av kapitalförvaltare, som det är i litteraturen. Maximering av inkomst på kort sikt verkar balanseras mot behovet av att planera en hyresgästmix som kommer att öka till tillgångsvärde på medellång och lång sikt.

Förvaltningen av fotgängarflöden uppfattas som huvudmålet när man lokaliserar återförsäljare i ett centrum, och överväganden om jämförelsekluster, livsstil och varor verkar ses som mindre viktiga, kanske för att de automatiskt hanteras av detaljhandlarens val av prisvärda och lämplig tonhöjd.

Omsättningsindex och omsättningshyresuppgifter används för att övervaka framgången med hyresgästblandningspolitiken. Vissa kapitalförvaltare kan vara mer proaktiva, incidensen av hyresgästköp, sammanslagning av enheter, flyttande hyresgäster och operativa hyresgästers brytklausul tyder på att många energiskt anpassar sin hyresgästmix för att svara på förändrade detaljhandelskonflikter.

De främsta hindren uppfattas vara olämpliga enhetsstorlekar, brist på lediga enheter och långa leasingavtal. Många investeringar och proaktiv förvaltning anses inte vara ett problem, fast det är en tvekan om att en kombination av de två skulle kunna övervinna de upplevda hindren.

Det är inte möjligt att fastställa i vilken grad som förvaltare lyckas med att hantera hyresgästmix i en period av snabb och betydande förändring av detaljhandeln. Resursförbrukande metoder kan inte anses vara en värdefull investering när potentialen för att öka värdet är begränsat av storlek och upptag.

Köpcentrumet är en agglomeration av olika detaljhandlare och kommersiella tjänsteleverantörer inom en välplanerad, konstruerad och hanterad byggnad eller en grupp byggnader som en enhet. Denna definition föreslår att agglomerering av detaljhandel / serviceverksamhet i ett köpcentrum är välplanerad och högt kontrollerad av centrumchefen / operatören.

Därför kan de interaktiva krafterna mellan hyresgäster, det vill säga externa butiker, interna / internaliseras / lyckas maximera vinsten för hela köpcentret. Detta kluster av detaljhandels- och tjänsteleverantörer i köpcentra kallas "hyresgästmix". Mångfalden av detaljhandel / service kategorier och varumärken är resultatet av denna blandning av olika hyresgäster.

Ett regionalt köpcentrum innehåller vanligen mer än 100 detaljhandelsenheter; Därför är de möjliga hyresgästmixar av detaljhandel / service kategorier och varumärken nästan oändliga. Eftersom varje möjlig blandning av hyresgäster gör ett tydligt bidrag till bilden av köpcentret, hur är det möjligt för oss att identifiera en "idealisk" eller "balanserad" hyresgästmix för ett visst köpcentrum?

Dessutom är hyresgästmix inte ett statiskt tillstånd: marknaden förändras över tid, liksom kundens preferenser och modetrender. Därför kanske inte det "idealiska" tillståndet som uppnåtts under en årstid eller period kanske inte är lämplig för nästa. Dessutom är detaljhandeln nästan en perfekt konkurrensutsatt marknad. Således påverkar konkurrenternas handlingar dramatiskt marknadsstrategier.

Följaktligen måste centrumchefer / operatörer ständigt anpassa sina hyresgästmixer för att följa marknadsutvecklingen. Under dessa omständigheter är det inte förvånande att finna att en ideell hyresgästmix kan vara ett pussel för centerchefer / operatörer.

En bra hyresgästmix innehåller en mängd kompatibla (eller komplementära) detaljhandels- och tjänsteleverantörer, och en effektiv rymdfördelning (både storlek och antal) och korrekt hyresgästplacering som uppmuntrar utbyte av kunder och detaljhandel.

I ett bredare perspektiv bör det också innehålla tillräckliga offentliga faciliteter och tjänster, både vad gäller kvalitet och kvantitet som krävs. De väsentliga förutsättningarna för att förbättra kvaliteten på ett centrums shoppingmiljö, tillfredsställer kundernas behov, såsom varor och tjänster, bekvämlighet, spänning och bekvämligheter, ingår alla i en idealisk hyresgästblandning.