Hur man förstår effekterna av Mall-baserad utveckling på gemenskapsnivå

Efter att ha läst den här artikeln kommer du att lära dig om effekten av gallerianläggning på gemenskapsnivå.

Bedöm effekterna av Mall-baserad utveckling på gemenskapsnivå:

Nyutvecklad (Mall) -baserad utveckling har uppskattats och har också kritiskt fördömts av både konsumenter / medborgare i staden, regeringen, oppositionen och andra intressenter i samhället.

Men i båda fallen har ett systematiskt tillvägagångssätt för att förstå effekt blivit förbisett men en viktig del av lokala ekonomier.

Visserligen innehåller argumenten för att stödja detaljhandeln följande aspekter:

Retail är en "ren" utveckling som också gör samhället rent, om det inte är modernt. hjälper till att minska samhällsinsatserna för att utnyttja varor eller tjänster av sina val till sitt pris detaljhandeln är mindre destruktiv för den naturliga miljön än andra markanvändningar som tillverkning; detaljhandel är en tillväxtindustri och även om sysselsättningen har minskat inom andra sektorer fortsätter detaljhandeln att öka. och detaljhandel är en grundval för lokala ekonomier - försäljningsskatter är en stor inkomstkälla för många samhällen.

I genomsnitt är detaljhandelns skattebetalningar till samhället högre än för kontor, bostads- eller industrifastigheter. Å andra sidan har människor kritiserat detaljhandelsprojekt på grund av oplanerad stads- / stadsutveckling, användning av knappa resurser som vatten, el, miljörisk, inga synliga fördelar för samhället.

Det finns tre primära metoder för att bedöma detta inflytande: genom kostnads- och nyttoanalys, finanspolitisk konsekvensanalys och ekonomisk konsekvensanalys.

Kostnads-nyttoanalysen är både dyr och aktuell att bedriva. såvida inte det föreslagna projektet är stort och inkluderat i omfattning, införlivande med allmänheten kan en mindre omfattande strategi användas. Den skattemässiga effekten beräknas genom att de offentliga kostnaderna och de offentliga intäkterna i samband med det projicerade projektet summeras.

Ekonomisk konsekvensanalys bedömer projektets inflytande när det gäller antalet skapade arbetstillfällen, genererade skatteintäkter och investeringarna i samband med projektets utveckling. Effekten är både direkt och indirekt, med en multiplikatoreffekt.

Var och en av de tre analysmetoderna har fördelar och nackdelar. Med tanke på begränsningarna för datainsamling och tillgänglighet, tid och budgetresurser behövs det en bedömningsmetod som kombinerar fördelarna med dessa metoder i ett mer användbart format.

Följande sexstegsmetod utnyttjar data både från utvecklarens projektstudie och från samhället. Även om denna modifierade metod för bedömning av ekonomiska konsekvenser inte är lika noggrant som kostnadseffektivitet eller som inriktad på intäktsutfall som finansiell konsekvensanalys, kommer den att ligga till grund för att mäta påverkan av ett föreslagna detaljhandelbaserat projekt.

Steg 1. Uppskatta försäljningsskattens intäkter till gemenskapen:

Eftersom detta kommer att vara av väsentlig betydelse för värdsamhället, bör skatteinkomsterna beräknas, baserat på projektets beräknade försäljning. Denna information ska vara tillgänglig som en del av genomförbarhetsstudien som utförs av utvecklaren (och ändras i enlighet därmed).

Räntan och returprocenten (mellan stad och stat) kan erhållas från den lokala regeringen. Om möjligt bör mängden skatteintäkter visas med en tidsprognos på fem år eller mer, beroende på omfattningen av utvecklingen.

Låt oss anta att år 2010 kommer vi att ha (enligt branschbedömningar) 300 köpcentra med minst en genomsnittlig storlek på 2, 5 lacs sq ft i topp 10 städer i Indien vilket innebär att 750 lacs sq ft av mallområdet kommer att finnas tillgängligt och enligt en blygsam strategi av Rs.25 per kvm av försäljningen och 10% skattesamling som skulle innebära att Rs.18 crore 75 lacs skulle hämta en skatt varje år vilket kommer att öka när förbrukningen ökar varje år.

Steg 2. Uppskatta fastighetsskatteintäkter till gemenskapen:

Vanligtvis kommer kommersiella användningar att generera mer fastighetsskatt än tillverkning, bostäder eller andra användningsområden. Återigen kan dessa uppgifter återfinnas i genomförbarhetsstudien eller genom att erhålla fastighetsskattesatser från det lokala regeringsbyrån. Eftersom andra egendomsanvändningar inte genererar försäljningsskatteintäkter, kommer de totala skatteintäkterna från detaljhandeln att vara mycket högre.

Enligt samma tillvägagångssätt över 750 lac sq ft av köpcentret område kan hämta upp till minst 150 crores av fastighetsskatt.

Steg 3. Uppskattningseffekt på lokala jobb:

Antalet direkta jobb som skapats av det detaljhandelsbaserade projektet kan mätas utifrån utvecklarens genomförbarhetsstudieinformation. Efter detta bestäms antalet indirekta jobb kan uppskattas. Med andra ord, för varje direktarbete skapat av detaljhandelsprojektet skapas andra arbetstillfällen för att stödja den genererade ekonomiska verksamheten.

En allmän multiplikator för detaljhandeln kan användas för att uppskatta dessa sekundära eller indirekta effekter i ett förhållande mellan 1 och 0, 46. Med andra ord, för varje 100 jobb som skapas direkt av detaljhandelsprojektet, skapas ytterligare 46 arbetstillfällen inom andra sektorer för att stödja konsumenternas efterfrågan och produktion.

En ny branschstudie indikerar att 300 köpcentra senast 2010 kommer att anställa minst 1, 75 lakh personer och skulle betala minst Rs.9200 som minimilöner / lön per capita.

Steg 4. Uppskatta eventuella andra direkta investeringar :

Vilka är byggkostnaderna och den totala investeringen i den privata sektorn i projektet? Detta kan räknas som en direkt fördel för samhället. Omvänt bör de offentliga sektorns pengar i projektet uppskattas som kostnader, vilket beskrivs i steg 5.

Steg 5. Uppskatta kostnader till värdgemenskapen:

Kommer det att finnas en direktplatsberedning som betalas av den lokala regeringen? Finns det andra direkta kostnader som regeringen kommer att ådra sig för att hjälpa projektet att utvecklas? Det kan också finnas ytterligare kostnader som att utöka ett utbyte, lägga till signalfunktioner och förbättra trottoarer för att stödja projektet.

En blygsam tanke skulle indikera att även om de projicerade samlingarna sjunker med 50% fortfarande kostnaden för ovan som nämnts i steg 5 skulle vara mycket mindre än det.

Steg 6. Beräkna ekonomisk återgång till gemenskapen :

Lägg till de totala direkta fördelarna som kommer att uppkomma till samhället från projektet: direktförsäljning och fastighetsskatt samt direkt byggande och totala investeringar i projektet. Dra av detta några direkta kostnader till den lokala regeringen för projektet.

Detta bör ge ett grundläggande förhållande mellan förmåner (intäkter och investeringar) till kostnader. Listat separat men också viktigt är antalet direkta och indirekta jobb skapade av projektet.

Tillvägagångssättet är enkelt, men ändå effektivt i sin förmåga att illustrera de ekonomiska fördelarna med ett detaljhandelbaserat utvecklingsprojekt. Tillvägagångssättet omfattar emellertid inte andra aspekter, såsom sociala, miljömässiga och transportpåverkan.

Ofta är möjligheten att visa samhället de positiva ekonomiska aspekterna av projektet tillräckligt för att övervinna potentiell motstånd. Men i situationer där andra aspekter är viktigare, kommer det att behövas ett bredare tillvägagångssätt som kostnadsanalys.

Faktum är att det föreslås att utvecklare eller regeringen måste göra ovanstående analys och få den verifierad från en enda fönsterregulator innan man sanktionerar något projekt. Och sist men inte minst, måste utvecklaren begå Vissa intäkter till samhället tillsammans med samhällstjänsten, och inte stränga påföljder kan vara tillämpliga.