Komponenter i ett leasingavtal för köpcentra

Efter att ha läst den här artikeln kommer vi att lära oss om komponenterna i ett leasingavtal för köpcentra.

Förstå komponenter i leasingavtalet:

Leasingdokumentet binder hyresvärden (hyresvärden) och hyresgästen (leasetagaren) till ett långsiktigt förhållande, var och en beroende av den andra till viss del för ekonomisk vinst och under vissa omständigheter för ekonomisk överlevnad. Hyresavtalet liknar en kollektiv överenskommelse genom att båda dokumenten anger uppföranderegler, skyldigheter, skyldigheter, fördelar och bördor för varje part.

Vid analys av ett hyresavtal (eller erbjudande att hyra, ibland kallat avtal om hyreskontrakt) finns det en uppsjö möjliga scenarier som kan uppstå under leasingavtalets livslängd, inklusive dess förnyelse.

Tillsammans med dessa skyldigheter måste man också överväga de finansiella investeringar som varje part inträffar i detta företag tillsammans med förväntan på ekonomisk framgång. Leasing definieras också som ett avtal mellan innehavaren av äganderätten ("uthyraren") och konsumenten / användaren av äganderätten ("leasetagaren" eller hyresgästen), som täcker angiven tidsperiod.

Hyresvärd:

Vem är en hyresvärd? Äger de egentligen egendomen eller är de en leasetagare under ett markavtal, ett partnerskap eller ett aktiebolag eller ett skaldföretag? Om vi ​​lita på hyresvärdens förbund, borde hyresvärden vara en väsentlig substans - vad är förbundets kvalitet? Gör en marktitel sökning för att säkerställa att hyresvärden faktiskt har rätt att hyra.

Hyresgäst:

Vem är hyresgästen? Är det ett partnerskap? Om så är fallet borde hyresvärden se till att alla partner signerar personligen. Är hyresgästen ett företag? Om så är fallet, se till att dokumentet är undertecknat av företaget. Finns det en garant? Om så är fallet, se till att garantisten tecknar hyresavtalet och att villkoren för hyresavtalet är tillräckliga för att binda garantisten. Igen, vad är förbundets kvalitet?

Borgensman:

Har du en ersättning eller en garanti? Vad är skadeståndets natur? Är det för hela leasingperioden eller en del av hyresavtalet? Är det för en obegränsad summa pengar eller är skadeståndet begränsat? Vad händer när hyresgästen går i konkurs? Skal ersättaren skriva ett leasingavtal för återstående löptid?

Datum för avtalet:

Vad är avtalets datum? När tar hyresavtalet effekt?

Är det en Lease eller en licens?

Det finns ett antal intressen i mark som är jämförbara med ett hyresavtal och delar många funktioner i ett leasingavtal, men skapar inte ett leasingavtal. Ett hyresavtal skapar ett intresse för mark. Det är ett intresse mindre än avgiften enkelt. En licens är ett bidrag till något som annars inte skulle vara lagligt.

Till exempel, rätten för en säljare att sälja korv på ett fotbollsmatch - sådan licens är inte exklusiv. Hotell, pensionat och parkeringsplatser är några exempel på intressen som är licenser och inte leasingavtal.

Lokal:

Parterna bör från början ha en klar förståelse av beskrivningen av de avgränsade lokalerna och dess tillhörigheter (dvs. parkering). Om hyran är för en hel byggnad är det lättare att fastställa de avgränsade lokalerna. Om hyresavtalet handlar om en del av byggnaden, ska hyresavtalet innehålla planen för de avgränsade lokalerna som ska bifogas leasingavtalet.

Om hyresgästen har rätt att använda gemensamt område ska det gemensamma området också anges tydligt i hyresavtalet så att det inte finns något missförstånd. Dimensionerna av de avgränsade lokalerna kan påverka leasingens ekonomi.

Parterna måste bestämma vem som har bördan att betala för skatter, verktyg, reparationer och underhåll, försäkring och allmänna driftskostnader. I ett köpcentrum får ankare hyresgäster inte betala samma antal driftskostnader som en kommersiell detaljhandel enhet (CRU).

Dessutom bör parterna i viss mån veta exakt storleken på de avgränsade lokalerna. Ingen hyresgäst tycker om att tro att de har 1200 kvadratmeter och ta reda på senare att lokalerna faktiskt har ommättats och nu betalar de för 1 400 kvadratmeter eller mer.

Termin:

Hyresavtalets löptid ska anges tydligt. I allmänhet är termen en period under vilken hyresgästen har ensamrätt att inneha lokalerna och motsvarande skyldighet att betala hyra.

Det är av största vikt för alla parter att bestämmelserna om termins början och uppsägning är tydliga och entydiga. Leasingperioden eller den återstående delen av detta är en kritisk faktor för hyresgästen, där hyresgästen vill sälja sin verksamhet till en tredje part.

Inledningsdatum:

I många hyresavtal sammanfaller leasingperiodens inledningsdag med leasingavtalets datum och följaktligen finns inget utrymme för tvetydighet.

Men i många kommersiella leasingavtal beror påbörjandet av termen på händelsen av en annan händelse, vanligen relaterad till genomförandet av förbättringar som hyresvärden har kommit överens om att bygga. Dessutom kan startdatumet vara knutet till en period där det finns gratis "grundläggande hyra".

Hyra:

Vanligtvis är hyran uppdelad i två sektioner (eventuellt tre procentandel). Den första delen är grundläggande hyra. Det brukar referera till hyran per kvadratmeter på årsbasis, betalas månadsvis under leasingperioden.

Till exempel, om du betalar på 1.000 kvadratmeter (hyrabar - ej användbar), vid en grundläggande hyra av Rs. 10, 00 per kvadratmeter, skulle din grundläggande hyra betalas månadsvis vara Rs. 833, 33 (1000 X Rs 10, 00 = Rs 10 000, 00 dividerat med 12 = Rs 833, 33).

Betalning av hyran:

Betalning av hyran är generellt månadsvis, betalas i förskott den första dagen i varje månad (i motsats till en hypotekslån som är en betalning efter användningen av pengarna under en månad).

Ibland kräver hyresvärden en serie efterdaterade kontroller från hyresgästen. Det är inte ovanligt att hyresavtalet innehåller ett upphävande från hyresgästen mot eventuella förskott, minskning eller avdrag. Det innebär att hyresgästen avstår från och avstår från alla befintliga och framtida fordringar eller uppsättningar eller ersättning mot hyran och kommer att betala hyran (grund och tillägg) oavsett eventuellt krav hyresgästen kan ha mot hyresvärden.

Behörighet och tillåten användning:

Leasingavtal innehåller i allmänhet en term som anger användningen av lokalerna. Om användningen är snävt definierad, det vill säga endast tandläkare, kan hyresgästen inte använda lokalerna för något annat ändamål. Hyresvärdens samtycke kan under vissa omständigheter hållas orimligt undanhållet. Detta blir ett problem om hyresgästen vill hyra ut eller tilldela lokalen till en tredje part som vill använda lokalerna för något annat än ett tandläkare.

Det är också viktigt att definiera användningen av lokalerna, eftersom det kommer att reflektera över vad den lämpliga hyran ska vara om hyresgästen skulle utnyttja ett alternativ att förnya.

Hyresgästförbund:

1. Betal hyra:

Redan förklarad

2. Avfall och olägenhet:

Hyresvärden vill se till att byggnaden inte är utsatt för slöseri eller skada på byggnaden och följaktligen måste hyresgästen förbjuda att orsaka avfall eller någon form av olägenhet.

3. Försäkringsrisker:

Hyresvärden vill inte ha ytterligare försäkringskostnader och därför kommer hyresgästen att vara skyldig att agera så att han inte ökar försäkringskostnaderna.

4. Städning:

Självförklarande.

5. Lagstiftning:

Hyresvärden vill se till att hyresgästen inte bryter mot någon av de kommunala, provinsiella eller lagstadgade lagarna, inklusive brand, säkerhetslagar, stadgar och föreskrifter. Dessa lagar kan också innehålla miljölagar.

6. Anläggningar:

Hyresvärden önskar se till att det inte finns någon installation av utrustning eller förändringar i lokaler som skulle bryta mot någon lag eller orsaka störningar i byggnadens njutning av andra hyresgäster.

7. Regler och föreskrifter:

Hyresvärden kommer i allmänhet att utarbeta en uppsättning regler och regler, som de kan ändra från tid till annan.

8. Övertagande:

Om hyresgästerna stannar i de hyrda lokalerna efter det att hyresavtalet upphört utan ytterligare skriftligt avtal, utan hyresvärdens invändning, motsvarar hyran normalt 150% av den månatliga årliga bashyran.

9. Tecken:

Hyresvärden kommer att se till att skyltarna uppfyller byggnadens krav.

10. Inspektion och åtkomst:

Detta avsnitt tillåter hyresvärden när som helst och från tid till annan att komma in i lokaler med sina auktoriserade agenter, anställda och entreprenörer, för olika ändamål, inklusive men inte begränsat till fönsterrengöring, underhåll, vaktmästare, reparationer eller förändringar eller förbättringar av de avgränsade lokalerna.

11. Visar hyrda lokaler:

Detta tillåter hyresvärden eller dess agenter eller anställda att visa de hyrda lokalerna till potentiella hyresgäster under normala öppettider under de sista månaderna av leasingperioden.

Hyresvärdens förbund:

1. Tyst njutning:

Detta är i allmänhet det stora förbundet som en hyresvärd ger till hyresgästen, vilket gör det möjligt för hyresgästen att njuta av lokalerna utan störningar eller avbrott av innehav från hyresvärden. Det betyder inte "inget ljud".

2. Inomhus Klimatkontroll och Belysning:

Självförklarande.

3. Hissar:

Om du inte befinner dig på bottenvåningen, vill du se till att hissarna alltid är i drift, eller om hissen bryts ner, kommer hyresvärden att snabbt hissen repareras eller bytas för att underlätta tillgången till dina patienter .

4. Entréer, lobbyer och andra gemensamma områden:

Som hyresgäst vill du se till att dina kunder och patienter har tillgång till dina avloppsrum under normala öppettider.

5. Tvättrum:

Självförklarande.

6. Vaktmästare:

Självförklarande.

7. Reparation, skada och förstöring:

(a) Hyresvärdens reparationer:

Se till att hyresvärden har skyldighet att hålla lokalerna i en bra och rimlig reparation, i överensstämmelse med de allmänna normerna för en byggnad av liknande karaktär, ålder och karaktär och att hyresvärden kommer att reparera defekter omedelbart.

Hyresavtalet bör vara mycket specifikt, ur hyresgästens synvinkel, för att ange att hyresgästen inte är ansvarig för några strukturella reparationer eller utbyten. Du kan också önska att definiera vilka strukturella reparationer som helst, inklusive byte av tak.

(b) Hyresgästens reparationer:

Hyresvärden vill se till att hyresgästen håller de avgränsade lokalerna i samma, bra och rimliga reparation.

8. Abatement och uppsägning:

Om det finns väsentlig skada på lokalerna, så att hyresgästen inte längre kan utnyttja de avgränsade lokalerna eller en stor del av demiserad lokaler, vill du som hyresgäst säkerställa att hyran kommer att minska under en period av tid med kravet att hyresvärden ska komma ihåg så snabbt som möjligt huruvida det kommer att reparera eller säga upp hyresavtalet i enlighet med uppsägningsbestämmelserna i hyresavtalet.

9. Skatter:

Hyresgästen kommer inte bara att betala sina skatter för sin verksamhet, utan även fastighetsskatten i vissa fall. Som hyresgäst bör du se till att du får ett snabbt meddelande om eventuell ökning av skattebedömningen, med rätt till din kostnad för att motsätta sig en sådan ökning.

Uppdrag och Subletting:

Uppdrag och subletting är olika. En sublet är en situation där hyresgästen tillåter en tredje part (en subtenant) exklusiv användning av lokalerna för en del av den resterande leasingperioden. En uppgift avser överlåtelsen av hela den resterande leasingperioden.

Generellt sett kommer varje sådan uppgift att kräva det skriftliga samtycket från hyresvärden. Hyresvärden kan ha rätt att otillbörligt hålla tillbaka sådant samtycke eller kan behöva agera på ett rimligt sätt, beroende på leasingavtalets ordalydelse.

I de flesta situationer där hyresgästen tilldelar eller subländer, kommer de fortfarande att vara ansvariga för hyresvärden om uppdragstagaren inte uppfyller leasingavtalens överenskommelser. Detta är en ansvarsskyldighet gentemot hyresgästen och bör behandlas i hyresavtalet, inklusive om hyresgästen är ansvarig för hyresvärden om en uppgift under en förnyelseperiod.

I de flesta fall vill hyresvärden ha den ekonomiska och andra bakgrunden hos den blivande nya hyresgästen eller subtenanten och kommer att debitera hyresgästen för en sådan granskning innan han ger sitt samtycke.

Ändring av Hyresgäst:

Om hyresgästen är ett bolag, kan hyresgästen undvika överlåtelseklausulen genom att helt enkelt överföra aktierna i bolaget till den nya tredje parten. För att undvika denna avenue av flykt, har hyresvärden vanligtvis en klausul i hyresavtalet som säger att om det finns en förändring i kontrollen av hyresgästen, anses det här vara en uppgift.

Liens och hinder på fixturer och förbättringar:

Hyresvärden föredrar att inte ha sin egendom belägen av en byggmästarens rättigheter. Hyresvärden gillar att ha en tydlig titel, endast föremål för något inteckning som det har beviljat ett finansiellt institut.

Som hyresgäst, om du vill ge säkerhet till din finansinstitut, då måste det sväva till villkoren i hyresavtalet.

Avlägsnande av fästanordningar och förbättringar:

Alla hyresförbättringar i lokalerna blir i allmänhet hyresvärdens egendom vid slutet av hyresavtalet, utan ersättning. Det är viktigt att skilja mellan förbättringar, armaturer och chattels. I vissa fall kan hyresvärden kräva att hyresgästen tar bort vissa förbättringar, inventarier och chattels på hyresgästens bekostnad (dvs. en bankvalv).

Flyttning av lokaler:

Det är inte ovanligt att se en klausul i leasingavtalet så att hyresvärden kan flytta hyresgästen till ett annat golv i byggnaden, särskilt utan ersättning.

Försäkring och ansvar:

1. Hyresvärdens försäkring:

Hyresvärden kommer att försäkra byggnaden som en försiktig ägare. Kostnaden för försäkringen kommer att betalas av hyresgästen eller om hyresgästen hyr en del av byggnaden, kommer hyresgästen att betala sin proportionella andel av försäkringen.

Typ av försäkring kommer med all sannolikhet att omfatta:

en. Fastighetsförsäkring, inklusive brand och förlängda faror, all risk, panna och tryckkärl, plåtglas och jordbävningsförsäkring;

b. Försäkring mot miljörisker;

c. Försäkringsavbrott försäkring;

d. Hyr rabattförsäkring;

e. Inkomstförsäkring.

Dessutom innehåller hyresvärdens hyresavtal i allmänhet en klausul som tillåter hyresvärden försäkringsbolag rätten att subrogation. Vad betyder det här? Det betyder att trots att hyresgästen kan ha orsakat "en brand" (eller någon annan risk) där försäkringsavkastningen måste betalas av försäkringsgivarna till försäkrade (hyresvärden) kan hyresvärdens försäkringsgivare fortfarande stämma hyresgästen. Det är inte ovanligt för hyresgästen att försäkra sig om att hyresavtalet innehåller ett upphävande av denna subrogationsrätt.

2. Hyresgästens försäkring:

Hyresgästen ska ta ut all lämplig försäkring som en försiktig hyresgäst, inklusive kommersiellt generellt ansvar för ett belopp på minst "x" miljoner per förekomst, förlust av inkomstförsäkring och annan försäkring som en hyresgästs ansedda försäkringsagent anser vara försiktig.

Försäkringen bör också hållas till en nivå som inte leder till samförsäkring. Medförsäkring uppstår där vissa försäkrade kan besluta att försäkra sig för ett belopp som är mindre än fastighetens fulla värde.

För att avskräcka försäkrade från försäkringsskydd föreskriver försäkringsgivare att lägsta procentandel av det totala värdet måste vara försäkrade, vanligtvis 80% eller 90%. Värdet är inte bestämt när policyn utfärdas, men vid tidpunkten för förlusten.

3. Klausul om ränte- och klausulers skadeståndsansvar:

Som en allmän regel, om det finns två insureds (till exempel en hyresvärd och en hyresgäst) som nämns i en policy, kan en försäkrad inte återhämta sig enligt policyn för eventuella skador på dess egendom som orsakas av den andra försäkrade och en försummelse med en försäkringsgivare kommer i allmänhet att ogiltigförklara policyn gentemot båda försäkrade.

För att undvika dessa problem borde de försäkrade kräva att en klausul om räntebindning och klausul om överensstämmelse läggs till i policyn. Denna klausul gör det möjligt för den försäkrade att få de förmåner som ingår i policyn, trots att skadan orsakades av den andra försäkringspolitiken.

Vidare gäller en försummelse av en försäkrad enligt policyen som annars skulle upphäva policyen i sin helhet, endast gäller den part som gör defaulten och påverkar inte täckningen av den andra försäkrade.

Underordnad, Attornment, Registrering och Certifikat.

1. Hypotek:

Hyresgästens rättigheter enligt leasingavtalet kan lånas eller tilldelas en köpare eller köpare, beroende på vad som är fallet. Hyresvärden kräver i allmänhet hyresgästen att prestera och bli hyresgäst hos sådana köpare eller hypotekslån under leasingperioden och är därför skyldig att underteckna vissa handlingar.

2. Underordning och ånger:

Underordnadsklausulen kräver att hyresgästen ska underordna sitt intresse gentemot hypotekslån. Om detta är nödvändigt, ska hyresgästen få ett avtal om icke-störning som undertecknats av hyresvärden och hypotekslånsägaren i princip anger att om hyresvärden är i försummelse enligt sina förbund i hypotekslån och hypotekslån avser att vidta åtgärder mot hyresvärden, då det kommer att meddela hyresgästen och förutsatt att hyresgästen har uppfyllt alla sina krav enligt leasingavtalet, att inte störa eller påverka hyresavtalet - i grunden lämnar hyresgästen ensam.

3. Registrering:

Det är i allmänhet försiktigt, särskilt om hyresavtalet är tre år eller mer, att registrera hyreskontraktet i Landtitelkontoret. De flesta hyresvärdar vill emellertid inte att dessa leasingavtal registreras av uppenbara skäl. Ibland kan en kompromiss utarbetas.

4. Certifikat:

Från tid till annan kan hyresvärden kräva att hyresgästen ger ett estoppelcertifikat till en efterföljande köpare av byggnaden eller till hypotekslån, vilket indikerar att hyresvärden inte har några standardvärden.

Om du faktiskt skriver ett estoppelcertifikat som säger att hyresvärden inte är i standard under hyresavtalet och vet att hyresvärden är inkasserad under hyresavtalet, kan du vara utesluten att åtala rätt under leasingavtalet för den här standarden.

Hyresgästens standard - Hyresvärdens rättsmedel:

Du bör noggrant granska de rättsmedel som lämnats till hyresvärden om utebliven betalning av hyror, betalning av ränta och tid för att avhjälpa en standard.

Hela leasingavtalet:

Som det sagts tidigare i detta dokument är ett muntligt avtal inte värt det papper som det skrivs på. Följaktligen bör eventuella sidavtal, arrangemang eller framställningar mellan parterna minskas till skrivning. I allmänhet säger hyresavtalet att det inte finns några förbund, föreställningar eller garantier, uttryckliga eller underförstådda, spara och förutom det som anges i hyresavtalet.

Rivning:

Beroende på byggnadens ålder är det inte ovanligt att ha en rivningsklausul i hyresavtalet. Om rivningsklausulen sparkar in under en viss tid (dvs. ett år), skulle det därför vara klokt att inte lägga in mycket pengar i hyresgäster och hyresgästförbättringar.

I motsats av leasingavtalets löptid har hyresvärden rätt att vid uppsägning av avtalet säga upp hyresavtalet på grund av att byggnaden kommer att rivas. En rivningsklausul kommer att påverka värdet av din övning.

Expropriation:

Expropriationsklausulen bör utformas så att både hyresvärden och hyresgästen effektivt kan pressa sina påståenden framåt så att båda kommer att dra nytta av någon expropriation.

Alternativ att förnya:

Detta är en av de mest försummade klausulerna i ett leasingavtal. Om du vill utnyttja ett alternativ att förnya, förstår du att det måste ske inom de tidsgränser som anges i hyresavtalet, företrädesvis bekräftat av hyresvärden, och om hyran inte kan godkännas, är du fortfarande bunden av att hyra lokalen under optionsperioden med frågan om hyresbeloppet som bestäms generellt genom skiljeförfarande.

Parkering:

För många hyresgäster är parkering en viktig fråga. Till exempel, om du befinner dig i ett köpcentrum där det är begränsat parkering, kanske du vill ha vissa båsmärken som är märkta exklusiva för din användning. Du kanske också vill överväga behovet av parkeringsplatser för de övriga hyresgästerna i remsor köpcentret eller byggnaden. Till exempel kanske du inte vill vara bredvid till ett fastighetskontor där över 20 agenter kommer och går från lokalerna dagligen.

Personliga förbund:

Om leasingavgiften innehåller en Rätt till första Avslag eller ett köpoption, se till att dokumentet är registrerat i Landtitelkontoret. Se till att dessa personliga förbund (som inte löper med landet) överförs under en förnyelseperiod.