Site Control och Acquisition för Mall Development

Efter att ha läst den här artikeln kommer du att lära dig om webbplatskontroll och förvärv för köpcentra.

Site Control and Acquisition:

När vi väl har valt en potentiell plats för vårt utvecklingsprojekt måste vi undersöka frågorna i samband med att förvärva och få kontroll över den här webbplatsen. Webbplatskontroll är den viktigaste ingrediensen och ofta det tuffaste hindret för kommersiell utveckling. Innan vi får platskontroll måste vi undersöka vissa händelser genom att utföra din "due diligence".

Due diligence involverar de olika processer som måste göras innan utvecklandet av ett projekt börjar, såsom titelförklaring, kostnadsberäkningar, miljöprovning och marknadsanalys.

Sektionerna i avsnittet Site Control and Acquisition i handboken är indelade i:

(1) Steg som ska vidtas före platskontrollen, och

(2) Erhålla platskontroll.

Åtgärder som ska vidtas före Site Control:

Dessa inkluderar de steg vi bör ta innan vi får kontroll över en webbplats, inklusive: informationsinsamling och organisation, hitta ägare och andra viktiga egenskapsattribut, bedöma ägandekostnader, miljöprovning och certifiering och undersöka fysiska begränsningar på webbplatsen.

Erhålla webbplatskontroll:

Det handlar bland annat om hur man får platskontroll av både statligt och privatägd mark. Detta är mer av ett processarbete och ingår inte i det ordinarie mallhanteringsarbetet.

Initial Information Collection - Kartor att visa information:

En rad olika kartor är användbara under webbplatsförvärvsprocessen, både som informationskälla och att visa, organisera och analysera information som du har samlat in. Det kommer att vara användbart att börja med en webbplatskarta, som kommer att fungera som den grundläggande kartan som vi kan lägga till andra bitar av information.

Därför bör den visa minsta nödvändiga information, såsom partinummer, adresser, linjer, dimensioner och vägnamn. Kartan ska också användas för att skala och visa det större området runt platsen vid framtida expansion av projektet.

Stegen för att skapa en webbplatskarta beskrivs nedan:

1. Hämta en kartografisk karta från stadens kommunala avdelning och använd detta som en grundläggande mall.

2. Hämta preliminär adressinformation och förstå vilken av följande som kan vara (Låt oss säga för en egenskap av tre tomter): Tre separata egenskaper med tre separata adresser, två separata egenskaper eller en enda egenskap.

Identifiera äganderätt och annan nyckelinformation:

Ett preliminärt steg för att förvärva en webbplats är att identifiera grundläggande egenskaper hos fastigheten, såsom nuvarande ägande, storleksstorlek och bedömt värde. Till exempel är ägarinformation viktig eftersom vi måste kontakta ägaren och förhandla om ett erbjudande att köpa fastigheten.

Så här identifierar du ägaren:

Förvaltningsregisteret samlar in, upprätthåller och distribuerar information om en egendoms nuvarande och tidigare ägande. Skattebetalaren och ägaren av fastigheten är inte nödvändigtvis samma person. Om du är intresserad av att köpa fastigheten, måste du kontakta fastighetsägaren (dvs. den person som innehar gärningen till den egendomen).

Databasregistret innehåller följande uppgifter:

1. Namn på köpare och säljare.

2. Typ av gärning, t.ex. avskrivningsskyldighet.

3. Kedja av titel som leder till nuvarande ägare - alla överföringar av egendom till nuvarande ägare.

4. Överföringsbelopp - försäljningspriset på fastigheten.

5. Lån och andra belopp.

6. Lot, frig och sidnummer av senaste handling - juridisk beskrivning av fastigheten.

Bedömning av den verkliga ägandekostnaden:

Innan du förvärvar en webbplats bör vissa kostnader utöver marknadens marknadsvärde undersökas. Ägarkostnader inkluderar återbetalningar, backvattenräkning, antal olika ägare och innehavskostnader. Vi måste bedöma ägandekostnaden innan du börjar webbplatskontrollprocessen.

Titel Sök:

När man egentligen köper egendom måste ett titelbolag vara anställd för att göra fullständig forskning om äganderätten till fastigheten och att försäkra titeln.

Tillbaka Vatten / elräkningar:

Kontakta City Electricity & Water Department för att avgöra om den egendom du är intresserad av att köpa har obetalda vattenräkningar.

Antal olika ägare:

Att skaffa en webbplats som ägs av många individer innebär att du kontaktar och förhandlar med många fler personer, vilket kan leda till kostnader och tidskrav. Dessutom, ju större antal ägare desto större är risken för att en eller flera fastighetsägare håller ut för ett högre pris.

Utgrävning:

Utgrävningskostnaderna är mycket svåra att förutsäga eftersom de involverar skräp som är dolda under jord och i stor utsträckning beror på planer som kan vara okända i början av utvecklingsprocessen.

Innehavskostnader:

Innehavskostnader är kostnader som skatter, säkerhet, underhåll och försäkring som vi måste betala på fastigheten medan resten av projektet samlas.

Undersöka fysiska begränsningar för en webbplats:

Innan vi förvärvar en webbplats måste vi undersöka eventuella fysiska begränsningar på den webbplatsen för att avgöra om

(1) Webbplatsen är lämplig för vår utveckling, och

(2) Om man ändrar eventuella fysiska begränsningar (om möjligt) blir kostnaden otillbörlig.

Att undersöka dessa frågor är en del av vår due diligence; brist på noggrann forskning kan hindra eller till och med stoppa din utveckling.

Zonindelning:

Zonering är viktigt att undersöka eftersom det bestämmer vilka aktiviteter som kan utföras på en fastighet, storleken på strukturerna och där strukturer kan placeras. Dessutom, om den aktivitet du avser att utföra på den egendomen står i konflikt med nuvarande zonering, måste du överväga huruvida du vill förfölja en zonförändring.

servitut:

En lätthet gör det möjligt för innehavare rätten att använda fastigheten där lättheten finns för ett visst ändamål. En vanlig form av en lättnad är en rättväg (rätt att korsa andras land).

Utility Lines:

När ett projekt omfattar offentliga gator eller gränder måste underjordiska och överhushållsapparater som körs under eller över dessa områden identifieras och i vissa fall flyttas.

Gata och gränd:

Utvecklingsprojekt kräver ofta gata- och grändstängningar. Till exempel kanske utvecklare vill stänga en gränd för att konsolidera egendom för en utveckling; eller samhällen kanske vill stänga gränder för att förbättra säkerheten i sina bostadsområden.

Befintliga strukturer:

Innan du förvärvar en webbplats, bör du undersöka om dessa webbplatser har befintliga strukturer som behöver rivning eller rehabilitering. Med hänsyn till miljöhänsyn och byggkostnader kan rivning och rehabilitering av befintliga strukturer vara mycket kostsamma och därför bör undersökas innan du köper en webbplats.

Miljötestning och certifiering:

Som en del av din due diligence måste du följa vissa miljötestnings- och certifieringsförfaranden innan du förvärvar mark. Om du förvärvar stadägd mark ska miljötestning börja så fort du får rätt till inträde.

I allmänhet skulle följande undersökas under följande:

1. Vattenresurser.

2. Luftföroreningar.

3. Småföretags Clean Air Assistance.

4. Farlig avfallshantering.

5. Fast avfallshantering.

6. Miljöreaktion, med ändringar.

7. Underground Storage Tank Regulations, unamended.

8. Läckage underjordiska lagertankar, ej ändrade.

9. Underground Storage Tank Financial Assurance, unamended.

Orsaker till miljötestning:

Innan du köper en webbplats krävs vissa provnings- och certifieringsförfaranden för att:

(1) bedöma tidigare användningar av webbplatsen,

(2) Bestäm om någon åtgärdsbehandling (dvs. städning) krävs, och

(3) För att skydda dig mot ansvar för föroreningskostnader för förorening.

Vi måste anställa kvalificerade experter för att genomföra miljöprovning. Nedan diskuteras typer av typiska miljöprovningar du kanske behöver utföra, följt av råd om att anställa miljökonsulter.

Environmental Site Assessment:

Environmental Site Assessment (ESA) är en studie som vanligtvis utförs som en del av en fastighetsaffär, såsom försäljning eller refinansiering av en fastighet. En grundlig ESA kommer att avgöra om webbplatsen är en "anläggning". En anläggning betyder alla områden, platser eller egendom där ett farligt ämne överstiger de koncentrationer som är tillåtna för humana kontaktnivåer. En ESA består typiskt av två faser av testning av fas I och fas II.

Fas I - Miljöklassbedömning:

Beskrivning:

Fas I-test är en översyn av områdets markanvändning över tid och innebär ingen påträngande provning (t.ex. samling av mark- eller vattenprover).

En fas I består vanligtvis av följande delar:

1. Webbplatsbeskrivning.

2. Site inspektion.

3. Undersökning av tidigare användningar och de som ligger intill det, inklusive tidigare ägare av webbplatsen för de senaste 30, 40 eller flera åren.

4. Sidans föreskrivande historia, till exempel tillstånd måste ha utfärdats om vissa farliga kemikalier lagrats eller användes på platsen.

5. Undersökning av föroreningskällor i närheten.

Fas II - Miljöklassbedömning:

Beskrivning:

En fas II-studie kan följa fas I-arbetet (även om inte alla webbplatser som genomgår fas I-testning kräver en fas II) och kan innehålla både en översyn av historisk information samt provinsamling och utvärdering av platsen. I fas II-test undersöks ytterligare problem som konstaterades under fas I.

Vad en fas II involverar. En fas II kan innefatta insamling av isolerade enskilda mark- och vattenprover på en plats, identifiering av potentiella föroreningar och utveckling av en formell arbetsplan för bedömning av fastigheten.

Detta kan innehålla en tidtabell för att undersöka omfattningen av förorening på platsen, eventuella kostnader i samband med avlägsnande och behandling av eventuella föroreningar och ett schema för slutlig slutförande av rengöringen.