Roll av mäklare i förhandlingsstadiet av köpcentra

Efter att ha läst den här artikeln kommer du att lära dig om mäklarnas roll i det förebyggande skedet av gallerior.

Pre-Operational Stage - Broders roll:

Ett köpcentrum kan öppnas efter 2-3 år med att lansera projektet- men marknadsföring av samma start börjar så snart ritningar och zoneringsdetaljer med uthyrning eller direkta köpuppgifter är klara. Ett företag måste i början bestämma hur mycket utrymme att sälja och att hyra och i vilken takt.

Pris för direkt inköp är mer ekonomi baserat på uppfattad framtida värde av fastigheten efter det att den öppnats. Utvecklare kan sälja små grävningar av egendom i köpcentret till enskilda eller företag som är investerare som inte kommer att göra direkt detaljhandel i lokalerna (personer som köper fastigheter för närvarande räntor för att tjäna från hög avkastning genom att hyra ut det till hyresgäster för lång sikt) eller till investerare som vill köpa fastigheten att göra ett detaljhandel eller till varumärken / återförsäljare för dem startar verksamheten så snart köpcentret är klart.

Att hyra avtalas mellan varumärken eller entreprenörer att ingå ett avtal mellan dem och utvecklaren som kallas "Agreement to Lease", som sedan omvandlas till "leasingavtal" när köpcentret öppnar.

Det är i allmänhet en företagspolicy som driver beslutet att sälja vs hyra. Ett företag som vill vara bara en utvecklare och tjänar från grundvärdetillskott skulle tendera att sälja fastigheten så mycket som möjligt, om inte det önskar tjäna bättre avkastning på lång sikt och även tjäna extra intäkter från köpcentraverksamheten.

Nu måste en utvecklare självklart förstå om han skulle ha ett säljteam eller förlita sig på mäklare (kan vara expertföretag som Knight Frank eller individer) eller båda. Det rekommenderas alltid att ha både som mäklare förstår marknadspuls och är också närmare uppsättning kunder så att man minskar "Go to Market" -tiden.

Medan en mäklare / expertformulär utnämns, är det också nödvändigt att utse endast få som registrerade mäklare som är auktoriserade att sälja / hyra köpcentret. För många mäklare kan driva priserna ner genom kartellbildning och även leveransbar kan inte övervakas.

En utvecklare betalar i allmänhet en månadshyra (inkassering av hyreskontrakt) eller 2% av försäljningsvärdet till mäklare som ersättning för en affär. Utvecklaren utser generellt mäklare mot en liten avgift som används för att främja projektet och mäklare genom tryckta annonser.

Mäklare tjänar också genom kunden genom att ladda dem på samma sätt som de gör för utvecklare.

Medan det händer måste ett företags säljteam också göra ansträngningar för att nå ut kunder direkt och stänga erbjudanden för köpcentret. Men det ses att pre-opening marknadsföring men började var före en verklig köpcentrum lansering men faktiska erbjudanden eller de flesta av affärer för köpcentret materialiseras närmare öppningen.

Även varumärken som erbjuder sina avsikt att dela ut i köpcentret, utfärdar de bara en avsiktsförklaring och en viss tokenförskott som är föremål för en faktisk överenskommelse innan gallerian öppnas. Detta håller utvecklaren under press för att leverera vad som har blivit lovat under första skedet.

En typisk professionell broker skulle kräva göra följande:

En mäklare ska göra det bästa för att hjälpa hyresvärden / utvecklaren att planera projektets layout och marknadsföring och leasing av projektet, allt i överensstämmelse med hyresvärden / utvecklarens ekonomiska mål. Mäklare kommer att göra sitt bästa för att fullt ut hyra projektet inom den angivna perioden.

Mäklarens skyldigheter inkluderar, utan begränsning:

(i) Att betjäna hyresvärd som detaljhandels- och leasingkonsult genom att ge hyresvärden och dess arkitekter, designers, konsulter och andra agenter råd med avseende på projektets konceptuella utformning och utformning samt projektets hyresmix och leasingprospekter.

ii) Tidig förberedelse och inlämning till Hyresvärden av en fullständig handelsplan för hela Projektet, vilken handelsplan ska vara godtagbar för Hyresvärden efter eget gottfinnande.

iii) Tidig produktion och inlämning till hyresvärd av marknadsförings- och reklammaterial för hyreskontrakt för uthyrning av ämneslokaler för överensstämmande användningar, vilka marknadsförings- och marknadsföringsmaterial ska vara godtagbara för hyresvärden efter eget gottfinnande

(iv) Identifikation och uppmaning av potentiella hyresgäster och förhandlingar om (men inte överenskommelse med eller genomförande av) Hyresavtal med sådana potentiella hyresgäster; och

(v) Sådana andra uppgifter som hyresvärden rimligen begär (inklusive rådgivning om potentiella restauranghyror) för att hjälpa hyresvärden att uppnå sina prognostiserade hyror per kvadratmeter, procentuella hyror och gemensamma underhållskostnader vid projektet och för att uppnå sitt mål att slutföra hela leasing av projektet.

Mäklare ska inte, och har ingen befogenhet att, genomföra hyreskontrakt eller annat avtal på hyresvärdens vägnar eller på något sätt ådra sig någon skyldighet på uppdrag av, binda eller göra någon representation eller garanti för hyresvärden.

Vid förhandling om eventuella ämnehyror ska Mäklare rådgöra med alla potentiella hyresgäster att Mäklare inte är hyresvärdens agent och har ingen faktisk eller uppenbar auktoritet att binda hyresvärden till någon hyresavtal, överenskommelse eller andra förpliktelser som endast kan inträffa vid uthyrningen av hyresvärden av ett skriftligt ämne leasingavtal.