Skillnad mellan begrepp för marknadsvärde och investeringsanalys

Konceptet marknadsvärde skiljer sig från investeringsanalysen är följande:

Konceptet marknadsvärde skiljer sig från investeringsanalys på fyra viktiga sätt:

Image Courtesy: digitaltonto.com/wp-content/uploads/2013/01/Engagement-funnel.jpg

(1) retrospektiv mot potentiell

(2) opersonlig kontra personlig;

(3) olevererad mot levererad; och

(4) Netto rörelseresultat (NOI) mot kassaflöde efter skatt.

Retrospective versus Prospective.

Marknadsvärdesbedömningar ser bakåt; de försöker att beräkna det pris som en fastighet kommer att sälja för genom att titta på försäljningspriserna för liknande fastigheter under det senaste förflutna. Under statiska marknadsförhållanden kan en sådan teknik vara rimlig.

Men om man säger att räntorna, befolkningen eller köparens förväntningar förändras snabbt, kan tidigare försäljningspriser inte exakt ange nuvärdet eller det framtida värdet på en ämnesfastighet. Däremot betraktar en investeringsanalys inte bara vilka liknande egenskaper som har sålts för, men tittar också på de underliggande determinanterna av värde.

En investeringsanalys försöker förutse sådana faktorer som ekonomisk bas, befolkningsdemografi och psykografi, tillgänglighet och kostnader för hypotekslån och potentiella källor till konkurrens.

Opersonligt mot Personligt:

Som definieras av yrkesmässiga bedömare representerar en marknadsvärdesberäkning det pris som en fastighet kommer att sälja för under vissa angivna förutsättningar - med andra ord ett slags marknadsgenomsnitt. Men faktiskt har varje köpare och säljare en unik uppsättning behov och varje fastighetsaffär kan struktureras för att möta dessa behov.

Så en investeringsanalys ser utöver vad som kan utgöra en "typisk" transaktion och försöker utvärdera en ämnes fastighets villkor eller försäljning (eller hyra) eftersom de motsvarar en given investerares begränsningar och mål.

Till exempel kan en marknadsvärderingsbedömning visa att med en normal finansiering och försäljningsvillkor är en fastighet värd Rs.18, 00.000. Men på grund av personliga skattekonsekvenser kan det vara bättre för en säljare att ställa ett högre pris för fastigheten och erbjuda ägarfinansiering till en lägre marknadsränta.

Olevererad mot Leveraged:

Avkastningen på fastighetsinvesteringar kommer att påverkas av det köpeskillingsbelopp som finansieras. Men enkel inkomstkapitalisering [V - (NOI / R)] innehåller inte alternativa finansieringsplaner som kan vara tillgängliga. Det förutsätter antingen kontanter eller oleveranser.

Användningen av finansiering, eller hävstångseffekt, ger olika riskavkastningsparametrar till en fastighetsinvestering. Hävstångseffekten ökar automatiskt investeringsrisken eftersom lånade medel måste återbetalas. Underlåtenhet att återbetala ett hypotekslån resulterar i avskärmning och eventuell förlust av fastigheter. Alternativt kan hävstångseffekt också öka avkastningen.

Om en fastighet kan tjäna en avkastning som överstiger kostnaden för de lånade fonderna, kommer investerarens avkastning att öka till en nivå som ligger långt över vad som skulle ha kunnat tjäna på en all-cash-affär. Detta kallas positiv hävstångseffekt.

Omvänt, om avkastningen ligger under skuldkostnaden, kommer avkastningen på investerat eget kapital att vara mindre än från en all-cash-affär. Detta kallas negativ hävstångseffekt. Följande exempel visar hur hävstångseffekten påverkar avkastningen och ger insikt om eventuella risker som är förenade med detta.

Antag att en investerare köper en mark för Rs. 20, 00, 000. Investeraren har två finansieringsval. Val A är alla pengar; det vill säga ingen hävstång är anställd. Val B innebär 80 procent finansiering (20 procent nedbetalning) med 12 procent ränta.

Med hävstång (val B), tecknar investeraren en Rs. 16, 00 000 notering (0, 80 x Rs 20, 00, 000) med 12 procent ränta med hela huvudskulden betalas i slutet av ett år. Antag nu att landet uppskattar under året till Rs. 30, 00 000 (En jämförande analys av felaktighet. Om investeraren valde all-cash-avtalet är den ettåriga avkastningen på investerarens initiala kapital 50 procent.

Användningen av hävstång skulle ha förstorat den avkastningen, oavsett hur mycket fastigheten uppskattades. Det levererade alternativet (val B) involverade endast en Rs. 4, 00 000 investering i personligt initialt eget kapital, med balansfinansierad genom upplåning med 12 procent ränta.

Fastigheten säljer för Rs. 30, 00 000 varav Rs. 4, 00 000 representerar återhämtningen av den initiala kapitalinvesteringen, Rs. 16, 00.000 går att återbetala huvudbeloppet på skulden, och en annan Rs. 1, 92, 000 vinst används för att betala ränta (Rs. 16, 00, 000 x 0, 12).

Återstoden av intäkterna Rs. 8, 08, 000 motsvarar investerarens avkastning. Avkastningen på investerarens initiala eget kapital är 202 procent över fyra gånger som tillhandahålls av alternativet alternativt alternativ, val A.

Vi använde 12 procent i ovanstående exempel, men det är viktigt att förstå att kostnaden för pengar har förvånansvärt liten effekt på jämförande (levererad eller ej levererad) avkastning. till exempel med 6 procent av räntan stiger avkastningen på investerarnas eget kapital till 226 procent, ändå över det oleveranserade alternativet.

Beviljas, med en lägre räntekostnad förbättras avkastningen, men det som är lika stort är den sak som verkligen kör avkastning på eget kapital, den mängd hävstång som används.

Det finns dock en annan sida till myntet. Oavsett vad det eventuella resultatet är, är risken alltid inneboende i hävstångseffekten. det kan enkelt bli en dålig affär i en katastrof. Antag att Rs. 20, 00 000 ordentligt diskuterade ovan sjönk i värde med 25 procent under ettårsperioden. De jämförande resultaten presenteras.

Den oleveransierade investeringen har resulterat i en negativ avkastning på 25 procent. Detta är dock inte stort jämfört med den hävstångsposition där investeraren förlorar inte bara hela initialinvesteringen av Rs. 4, 00000 men en extra Rs. 2, 92, 000 (Rs.1, 00.000 extra huvudskuld på skulden + Rs 1, 92, 000 ränta).

Den totala förlusten av Rs. 6, 92, 000 på den ursprungliga Rs. 4, 00 000 av eget kapital resulterar i en (negativ) avkastning på 173 procent. Således är förlusten i hävstångsfallet nästan sju gånger den förlust som upplevs i den oleveranserade situationen.